Loading...
ITEM 2 Development Proposal    First Children’s Finance  111 Third Avenue South, Suite 220  Minneapolis, MN 55401  www.firstchildrensfinance.org    BUILDING STRONGER  CHILD CARE BUSINESSES Mark P Hanson  Economic Development Consultant  612‐223‐7239  MarkH@firstchildrensfinance.org        Development Proposal: City of Otsego    Otsego City Council    OCTOBER 23, 2019    2 | Page       October 23, 2019    To Otsego Mayor and Council,  Following you will find development information for a proposed child care center to be located within  the City of Otsego. This information informs you of the construction costs, monthly mortgage/taxes  expenses, payroll expenses and parental cost for child care.  As part of this development process, we are proposing the City of Otsego consider offering financial  incentives toward the project to include a tax abatement schedule and or a partial to full write‐down of  land costs.   Thank you for the opportunity to present this information. I look forward to working with you in the  future.      Sincerely,      Mark P. Hanson  Economic Development Consultant          3 | Page I. Introduction   First Step Preschool and Extended Child Care is currently operating at 555 Railroad Dr. in Elk River,  Minnesota.  It serves 140 children ranging in age from 16 month to 9 years.  Listed below are the  reasons we seek help from the City of Otsego to relocate this facility to Otsego:   First Step’s current location is for sale, but it is inadequate to allow for growth.   First Step’s ongoing vision is to provide affordable child care and preschool to the  community at current or below market rates.   Currently, no existing buildings in the Elk River area are suitable to remodel.   An Otsego facility would be ideal for maintaining the current cliental and helping with  Otsego’s child care shortfall.   First Step is committed to providing jobs at a reasonable wage to ensure top quality  service.      II. PROJECT SCOPE   Item Amount    Construction of Building  $1,630,300    10% Contingency  $163,400    Professional Fees  $50,000    Approximate Land Cost  $370,000    Total Project Cost $2,213,700      Amort in Months Monthly  Bank  $1,106,850  240  $        7,613  SBA  $885,480  300  $        3,972  Cash  $110,685  84  $        1,725  Subordinate funding  $110,685  84  $        1,725  Total Project $2,213700  $     15,035      Property Tax (estimated)  $36,000    $        3,000  The City Portion  $13,000      Total Mortgage/Tax  $     18,035      4 | Page   The tables below shows the current enrollment in First Step by city and the rate comparisons to the  child care centers in the region.  Total Enrollment : 140 students  Elk River ‐ 76  Otsego ‐ 36  Zimmerman ‐ 10  Ramsey ‐ 4  Monticello ‐ 4  Princeton ‐ 3  Big Lake 4  Rogers ‐ 2  Dayton ‐ 1        FIRST STEP PRESCHOOL AND CHILDCARE  Local Childcare Rate Comparisons         First Step New Horizon Dawn of Discovery Little Lambs   Rate  Rate  Rate  Rate  Registration (One Time Fee) $                               50  $                125  $                      100 $                 50 Weekly Toddler Full Time Childcare  $                             170  $                328  $                      270 $              213 Weekly Preschool Age Full Time  Child Care  $                             145  $                282  $                      270 $              213     5 | Page   The table below indicates the 25th, 50th and 75th percentile calculations for each age group and weekly  price model for center‐based child care in Wright County. The 50th percentile is equivalent to the  median.  The proposed center’s weekly charges and yearly income by age group are shown in  comparison to other centers throughout Wright County.  The totals below are those parents engaging in  year‐round care and contracting for child care services at a weekly rate. Child Care Assistance Program’s  reimbursement rates are $165, $157, and $130 for Toddler, Preschool and School Age respectively.   First Step  Weekly Rate  25th Percentile 50th Percentile 75th Percentile  Toddler $                  175  $                     168 $                     185  $                          199  Preschool $                  150  $                     160 $                     175  $                          185  School Age $                  130  $                     138 $                     150  $                          151           First Step  Yearly Income   50th Percentile 75th Percentile  Toddler $          127,400    $             135,680  $                 144,872  Preschool $          156,000    $             182,000  $                 192,400  School Age $            47,320    $               54,600 $                    54,964          Total Income $          330,720  $             372,280 $                 392,236             Savings to Parents  $               41,560  $                    61,516      6 | Page The following information depicts the proposed staff income for year 1.  First Step’s current payroll level  is well below the area median.  The proposed increase in pay to the staff is intended to increase  retention, recruitment efforts, and improve the quality of care for the children in the community.  Current Anticipated Median Current  Anticipated   Salaries Salaries  Income vs Median vs Median  Asst Director  $        30,680    $        40,040   $        41,391   $     (10,711)   $        (1,351)  Teacher   $        27,040    $        34,840   $        41,391   $     (14,351)   $        (6,551)  Teacher**  $        28,600    $        34,840   $        41,391   $     (12,791)   $        (6,551)  Teacher  $        26,000    $        28,600   $        41,391   $     (15,391)   $     (12,791)  Teacher  $        26,000    $        28,600   $        41,391   $     (15,391)   $     (12,791)  Aide  $        22,880    $        25,480   $        41,391   $     (18,511)   $     (15,911)  Aide  $        20,800    $        23,400   $        41,391   $     (20,591)   $     (17,991)  Teacher  $        26,000    $        28,600   $        41,391   $     (15,391)   $     (12,791)  Aide  $        21,840    $        24,440   $        41,391   $     (19,551)   $     (16,951)  Aide**  $        26,520    $        29,120   $        41,391   $     (14,871)   $     (12,271)  Teacher  $        29,640    $        34,840   $        41,391   $     (11,751)   $        (6,551)  AT  $        26,520    $        27,560   $        41,391   $     (14,871)   $     (13,831)  Teacher  $        29,120    $        34,840   $        41,391   $     (12,271)   $        (6,551)  AT  $        28,080    $        30,680   $        41,391   $     (13,311)   $     (10,711)  Teacher  $        27,040    $        34,840   $        41,391   $     (14,351)   $        (6,551)  Teacher  $        26,000    $        28,080   $        41,391   $     (15,391)   $     (13,311)  Office  $        28,080    $        30,160   $        41,391   $     (13,311)   $     (11,231)  Float  $        26,000    $        28,080   $        41,391   $     (15,391)   $     (13,311)  **  New Room Created :  Teacher and Aide    Current Staffing Cost Proposed Staff w/Increase    Increase  $          279,535  $             378,185 $98,650      7 | Page The table below displays figures extracted from the First Children’s Finance’s business analysis tool  which is a snapshot in time and leverages a series of formulas and calculations to provide the  information found within the full report.  There are approximations and general assumptions applied  throughout.     The following table shows years 1 ‐5 total projected income, expenses, and profit.  As you can see we  are forecasting a loss in the first five years of operation.  There are multiple methods to mitigate this:  decrease the pay of the staff (which is already well below the median for the area), increase the cost of  care for the parents, or partner with the City of Otsego to offset expenses.       The table below depicts the estimated values for the proposed incentives requested from the City.       Year 1*   Year 2    Year 3   Year 4   Year 5   Income   $       766,906    $       782,125    $       782,125    $       821,231    $       821,231   Expense   $       741,347    $       788,798    $       788,798    $       828,238    $       828,238   Profit  $          25,559    $          (5,673)   $          (6,673)   $          (7,007)   $          (7,007)                Land @ 200K  $          39,419    $            8,187   $            7,187   $            6,853    $            6,853  Land Gift  $          55,727    $          24,495   $          23,495   $          23,161    $          23,161         Full Tax Abate  $          25,559    $            7,327   $            6,327   $            5,993    $            5,993  Tax Schedule  $          25,559    $            7,327   $            3,727   $                793   $          (1,807)                200K & Abate  $          64,978    $          15,514   $          13,514   $          12,847    $          12,847  Gift & Abate  $          81,286    $          31,822   $          29,822   $          29,155    $          29,155  200K & Schedule  $          64,978    $          15,514   $          10,914   $            7,647    $            5,047  Gift & Schedule  $          81,286    $          31,822   $          27,222   $          23,955    $          21,355    *During the first year of operation, no property taxes are due.    8 | Page In conclusion, we strongly believe an affordable, high‐quality child care center which pays a living‐wage,  as in First Step, will be a great addition to the City of Otsego. As the city continues to grow and attract  new residents, an increase of the supply of high quality child care would be a tremendous benefit to the  city.  A center of this stature is also an asset to the entire business community as it assists in the  recruitment of a quality workforce to the area, while subsequently creating one of its own.  First Step’s current lease is coming to the end.  The plan is for a proposed $2 million child care center  projected to be located within your city.  As you can understand, a project of this magnitude comes with  significant financial risk.  We are looking to partner with the City of Otsego to create a valuable asset for  the community.