Loading...
Item 3.1  3601 Thurston Avenue Anoka, MN 55303 763.231.5840 TPC@PlanningCo.com       1 PLANNING REPORT       TO:    Otsego Planning Commission    FROM:    D. Daniel Licht, AICP    REPORT DATE:  11 March 2021    60‐DAY DATE:  24 April 2021    RE:    Otsego – Mississippi Landing; PUD Concept Plan    TPC FILE:  101.02      BACKGROUND    Modern Construction of Minnesota, Inc. has submitted a PUD Concept Plan for a mixed‐use  development of 12.58 acres located east of TH 101 and south of 90th Street.   The subject site  consists of two lots with an area of 6.01 acres and one outlot with an area of 6.57 acres.  The  concept plan proposes development of multiple family dwellings, hotel, retail, office, and  service commercial uses within the two commercial lots and improved public open space and  docks on the Mississippi River within the outlot.       PUD concept plan applications are processed in accordance with Section 11‐36‐4.C of the  Zoning Ordinance to provide comment to the developer as to the acceptability of the land use.    The City requires that PUD concept plan reviews include a public hearing before the Planning  Commission so that surrounding property owners have an opportunity to be informed about  the project and ask questions or provide comment.  A public hearing to consider the PUD  Concept Plan application has been noticed for the Planning Commission meeting on15 March  2021 at 7:00PM.       Exhibits:   Site Location Map   PUD Concept Plan   Aerial illustration      2 ANALYSIS    Comprehensive Plan.  The Comprehensive Plan guides the subject site for commercial land  uses.  The Multiple Family Housing Study approved by the City Council on 14 September 2020  recommends amending the Future Land Use Plan to guide the subject site for mixed‐use  development including residential and commercial land uses.   The proposed mixed of  residential and commercial uses shown on the proposed concept plan is consistent with the  recommendations of the Multiple Family Housing Study.    Consistency with the Comprehensive Plan will require that the developer provide for  construction of both the residential and commercial land uses proposed by the concept plan.   Initial development of the residential uses proposed by the concept plan without corresponding  timely construction of the planned commercial uses would compromise the intent of the  Comprehensive Plan to provide for a mixed‐use, not solely residential development. The  Planning Commission and City Council may require a phasing plan as a condition of a PUD  Development Stage Plan and preliminary plat approval ensuring that the developer performs as  to construction of both residential and commercial land uses within the subject site.     One element of the Multiple Family Housing Study that is to be implemented through the  Comprehensive Plan that also must be considered relative to the proposed concept plan is the  intent to limit the number of multiple family dwelling units within the City to not more than 10  percent of the total housing stock.   The existing housing information included in the Multiple  Family Housing Study was up to date through 2019.  Adding the construction that occurred in  2020, multiple family dwelling units as a percentage of the total housing stock is 7.6 percent.     Zoning.  The subject site is zoned PUD, Planned Unit Development District.  Allowed uses within  the PUD District currently include only those permitted, conditional, interim, and accessory  uses provided for within the B‐3, General Business District.  The uses proposed by the concept  plan are all allowed uses within the B‐3 District except multiple family dwellings.       Section 11‐91‐2 of the Zoning Ordinance makes any use allowed within the zoning districts  established by the Zoning Ordinance as potentially allowed uses within a PUD District.    Allowance of the multiple family dwellings as proposed by the concept plan would require  approval of an amendment to the existing PUD District concurrent with application for PUD  Development Stage Plan and preliminary plat approval.        Surrounding Uses.  The subject site is surrounded by the existing and planned land uses shown  in the table below.   The proposed mixed‐use development would transition to the uses  developed within Waterfront East to the north through Outlot A.   The Highway 101 Market is  also compatible with the proposed use, although screening of the outdoor storage area should  be considered, but would be difficult to implement given the proposed building heights  illustrated on the concept plan.      3 Direction Land Use Zoning Existing Use  North Commercial  Park  PUD District Highway 101 Market  Carrick’s Landing  East  ‐‐  ‐‐ Mississippi River  South Rural A‐1 District Mississippi Riverwood campground  West  ‐‐  ‐‐ Trunk Highway 101    Buildings.  The concept plan illustrates six buildings on the subject site (with Buildings 1, 2, and  5) attached.   Only two of the buildings have an identified use:  Building 3, which shown as a  hotel and a 6,000 square foot commercial building labeled as a drive through opportunity at the  northwest corner of the subject site.       Building materials are not discernable from the concept plan.  Multiple family buildings are  subject to the exterior finish requirements established by Section 11‐17‐4.C.3 of the Zoning  Ordinance and commercial buildings are subject to the exterior finish requirements within  Section 11‐17‐4.D.1 of the Zoning Ordinance.  The primary distinction between the two sets of  requirements would be the minimum amount of masonry materials required, which 50 percent  of the wall area for multiple family buildings and 65 percent of the wall area for commercial  buildings.  A PUD Development Stage Plan application for the proposed development would  define the type and percentages of required materials for the buildings shown on the concept  plan in consideration of the existing requirements established by the Zoning Ordinance.      The concept plan illustrates that Building 1 and the northwest building are one story structures,  Building 2 is five stories in height, Buildings 3 and 4 are each four stories in height, and Building  5 is eight stories in height.  There also are rooftop greenspaces, patios, and recreation facilities  illustrated atop Buildings 1, 2, 3, and 4.  The existing zoning of the subject site allows buildings  up to three stories in height.  The Holiday Inn, Guardian Angels Riverview Landing senior  housing, Parkview Grand apartments, The Village apartments, and Riverbend North apartments  are the tallest multiple family or commercial structures in Otsego at four stories in height.  The  proposed height of the buildings shown on the concept plan may be allowed through a PUD  District if the Planning Commission and City Council approve.    Lot Requirements.   Multiple family uses are currently required to provide a minimum of 2,500  square feet of lot area per dwelling unit, with potential reductions of up to 500 square feet for  buildings constructed adjacent to commercial area and with underground parking.   The 2020  Multiple Family Housing study recommended allow development of apartments within mixed‐ use areas with a requirement of 2,000 square feet per dwelling unit, which is a density of  almost 21 dwelling units per acre.  The number of apartments alone proposed by the concept  plan equals 1,442 square feet of lot area per dwelling unit or approximately 30 dwelling units  per acre.  The intensity of a mixed‐use development that includes residential and commercial  uses may best be regulated through a maximum floor area ratio, which is the measurement of  building floor area in relation to area of the lot that the building is located upon (floor area ÷ lot  area):       4     The developer has not provided sufficient information with the concept plan to determine the  floor area ratio for the proposed development based on the 6.01 acre area of the two lots or  the total 12.58 acre area including Outlot A.  The starting point for a discussion of the intensity  of uses on the entire 12.58 acre subject site should be a floor area ratio of 0.7 or 384,000  square feet of net building area. The maximum floor area ratio allowed for the subject site  would be subject to review by the Planning Commission and approval of the City Council with  the application for PUD Development Stage Plan and preliminary plat approval.       Setbacks.   Setbacks may be established for a PUD District and modified by a PUD Development  Stage Plan.  Based on the setback requirements established for the Waterfront East PUD  District to the north, we recommend a 30 foot setback from Quantrelle Avenue and at least a  10 foot setback from the north and south lot lines.  The east lot line abutting Outlot A provides  separation from the Mississippi River and any applicable setback requirements related to the  Wild, Scenic and Recreational River District.  The buildings within Waterfront East have been  allowed to build to the lot line with the outlot encompassing the regional stormwater basin and  the same approach is appropriate for the subject site to maximize the buildable area outside of  the Wild, Scenic and Recreational River District.    Access.   The subject site is accessed via Quantrelle Avenue.  Quantrelle Avenue is an existing  two‐lane street with shoulders and concrete curb having a width of 32 feet.  There is no  sidewalk on Quantrelle Avenue, which should be added as a condition of the development to  provide pedestrian connectivity.  Quantrelle Avenue intersects 90th Street at a four‐way  intersection (with stop sign control on all but the west leg of the intersection) to the north of  the subject site.  The only access to the area east of TH 101 at the CSAH 39 intersection is via  90th Street.  City staff recommends that application for PUD Development Stage Plan and  preliminary plat approval include a traffic study prepared at the developers cost by a qualified  Transportation Engineer to estimate the traffic generated by the uses shown on the concept  plan, as well as the existing and potential uses east of the TH 101 and CSAH 39 interchange, to  evaluate the capacity of the public streets in the area to accommodate proposed development  of the subject site.       5 Off‐Street Parking.   The off‐street parking that must be provided within the subject site would  be the cumulative number of stalls calculated in accordance with Section 11‐21‐8 of the Zoning  Ordinance.  There is the likely occurrence as a mixed‐use development that there would be  business interchange and varied peak demand for off‐street parking that must be considered in  determining the total number of parking stalls necessary for the uses proposed by the concept  plan.  To this end, the traffic study to be provided by the developer with the PUD Development  Stage Plan and preliminary plat application should also provide for an analysis of parking  generation and demand so as to determine the number of parking stalls to be required for the  proposed development.    Outlot A.   Outlot A is subject to the provisions of the Wild Scenic Recreational River District  adopted by the City as Chapter 92 of the Zoning Ordinance in accordance with Minnesota Rules.   Private recreational uses are a conditional use within Subdistrict C of the WSRR District subject  to management plan standards subject to DNR review and City Council approval, including:       Structures within Outlot A must be setback 75 feet from the Ordinary High Water Level  and 30 feet from the bluff line.     Impervious surfaces are limited to 25 percent of the area of Outlot A.     Common dock structures may be allowed in accordance with DNR rules, which require  in part seasonal removal of the docks during winter.     Vegetative cutting within 100 feet of the OHWL and 20 feet of the bluff line is restricted  to selective removal of trees larger than four inches in diameter at four feet above  grade to maintain a continuous canopy       Outlot A includes a City park easement for a trail along the Mississippi River extending south of  Carrick’s Landing and out to Quantrelle Avenue.  The City may require dedication of a park  easement over all of Outlot A as a condition of approval for a PUD Development Stage Plan and  preliminary plat approval based on the change in land use and significant increase in intensity  of use of the two lots within the subject site.   The intent of the park easement would be that  Outlot A would remain a privately owned‐publicly accessible open space.       Utilities.  The proposed development would be served by City sewer and water utilities.   There  are existing trunk sewer and water lines within Quantrelle Avenue adjacent to the subject site.    The proposed development would be subject to payment of utility availability and connection  charges based on the residential equivalent connection rate for the uses shown on the concept  plan and City fee schedule in effect.    All utility issues are to be subject to review and approval  by the City Engineer as part of a PUD Development Stage Plan and preliminary plat application.    The City Engineer would need to complete a study of utility capacity for the proposed  development based on more specific information regarding the square footages and uses  proposed.  Water flow capacity for fire protection or additional accommodations at the building  6 will be need to be reviewed especially if eight stories are allowed as pressure to the top floors  may be compromised necessitating booster fire pumps.   Sewer capacity is a more primary  concern as the property is to be served by an existing lift station in place at the south terminus  of Quantrelle Avenue.  This lift station and force main was sized based on an estimated 3.5  RECs/acre of sewer flow for the two lots, or 21 RECs.   The proposed number of apartments is  more than 18 times the number of RECs estimated for the subject site.  The cost of upgrading  the utilities for the proposed development would be expected to be a developer responsibility  unless the City Council agrees to a different arrangement.       Grading Plan.   The eastern portions of the two lots and all of Outlot A are within the Floodway  zone along the Mississippi River.  As shown in the image below, the Floodway effects the  location of Buildings 1, 2, and 5.  Fill cannot be placed within the Floodway zone without a 1:1  replacement of flood storage capacity.            Areas of the two lots outside of the Floodway are also within the 100‐year Flood Plain  designated as Zone AE).   The flood plain may be filled to allow for construction of buildings the  elevation of the buildings and area 15 feet surrounding it are not more than 1 foot below the  regulatory flood elevation and lowest finished floor at least feet above the regulatory flood  elevation.  Public street and private drive access to the proposed development must also not be  more than two feet below the regulatory flood elevation.      The proposed concept plan illustrates a below grade parking garage accessed near the south  line of the subject site.   Construction of a below grade parking garage in this area may be  problematic due to floodplain development requirements and water table issues.   The same  issues caused the enclosed parking at Guardian Angels Riverview Landing to be constructed at  grade.    7 The developer must provide a grading plan to elevate the site to meet the requirements of the  Zoning Ordinance regarding the floodplain.  The grading plan must also include stormwater  management calculations for the treatment storage and rate control of stormwater runoff  generated within the subject site.  Outlot A is bisected north‐to‐south by a drainageway  overlaid by a drainage and utility easement to provide an outlet for the City regional  stormwater basin to the north within Outlot A, Waterfront East.  The outlet for the regional  stormwater basin must be maintained as part of the grading plan for the subject site to the  point at which the stormwater is discharged to the Mississippi River.  All floodplain, grading,  drainage, and erosion control issues are to be subject to review and approval of the City  Engineer with application for PUD Development Stage Plan and preliminary plat approval.      RECOMMENDATION    The proposed PUD concept plan for Mississippi Landing is a high‐level view as to the potential  scope of development.  The Planning Commission should provide comment to the developer as  to the acceptability of the proposed land uses; the ratio of residential and commercial land uses  as part of a mixed‐use development; the number, massing, and height of proposed buildings;  and response to the proposed privately maintained amenities along the Mississippi River.   Significant technical issues must be resolved prior to an application for PUD Development Stage  Plan approval including floodplain and water table issues, completion of a traffic study and  parking analysis, evaluation of sewer capacity for the proposed development, and compliance  with Wild and Scenic Recreational River regulations.  The feedback provided by the Planning  Commission is intended to advise the developer as to whether the City has sufficient interest in  the proposed development to warrant the investment in time and expenses to resolve the  technical issues of the project.        POSSIBLE ACTIONS    A. Motion to recommend support for the proposed PUD Concept Plan for Mississippi  Landing subject to the following comments:     1. The proposed development shall require the following applications to be  processed in accordance with the provisions of the City Code:      a. Comprehensive Plan amendment revising the Future Land Use Plan to  guide the subject site for mixed‐use land uses.    b. PUD District amendment to allow multiple family dwellings.    c. PUD Development Stage Plan.    d. Preliminary plat.    e. Final plat.    8  2. The exterior finish requirements for principal buildings shall be determined by  the PUD Development Stage Plan based upon the provisions of Section 11‐17‐ 4.C.3 and Section 11‐17‐4.D.1 of the Zoning Ordinance.     3. The maximum height for principal buildings shall not exceed four stories unless  approved by the City Council as a PUD Development Stage Plan.     4. The maximum floor area ratio proposed development shall not exceed 0.7 unless  approved by the City Council as a PUD Development Stage Plan.     5. Development of the subject site shall be setback 30 feet from Quantrelle Avenue  and 10 feet from the north and south lot lines; there shall be no setback required  from lot lines internal to the preliminary plat of the subject site.     6. The developer shall submit with application for PUD Development Stage Plan  and preliminary plat approval a Traffic Study analyzing trip generation, street  capacity, and off‐street parking demand for the proposed development, subject  to review and approval of the City Engineer.     7. Development of Outlot A shall comply with the provisions of the WSRR District.     8. Outlot A shall be designated by the PUD Development Stage Plan as privately  maintained – publicly accessible open space be overlaid by a park and trail  easement in satisfaction of Park Dedication requirements for the proposed  development required by Section 10‐8‐15 of the Subdivision Ordinance.     9. All utility issues shall be subject to review and approval of the City Engineer;  utility availability charges shall be paid at the time of final plat approval; utility  connection charges shall be at the time a building permit is issued for each  principal building.     10. All floodplain, grading, drainage, and erosion control issues shall be subject to  review and approval of the City Engineer.    B. Motion to not support the concept plan based on a finding that the request is  inconsistent with the Comprehensive Plan.    C. Motion to table.      c. Adam Flaherty, City Administrator/Finance Director   Audra Etzel, City Clerk   Ron Wagner, City Engineer   David Kendall, City Attorney  Site Loca tio n 461 ft Overvi ew Legend Roads C SAHC L C TYC L MUNIC L PRIVATEC L TWPC L Highw ays Intersta te State Hwy US Hwy City/T ow nship Limits c t Parcels T orr ens Mississippi Landing Mixed-Use Development General: -380 Market rate apartment units ranging from studios to penthouses. -40 Hotel units onsite with shared amenities offering multiple unit types including kitchens. -Main level commercial/retail/office pedestrian courtyard with up to 65,300 sqft of commercial space -Drive through opportunity on site up to 6,000sqft of space -Restaurant onsite with rooftop dinning and banquet/meeting room facilities -Roughly 275,000sqft of environmentally friendly, state of the art mixed use space -500+ underground parking spaces with parking ramp options if additional capacity is needed -Privately owned and operated building by local resident and business owner includes the apartments, hotel units, restaurant, coffee shop, event center, and recreational equipment rentals. Synergies make this possible to do at a high level and yet present a compelling and affordable option to the community. Amenities -Multi-layer green roofs with tenant gardens, workspaces, rooftop lounge pool -full ground level resort style indoor/outdoor pool and hot tub area with zero entrance for kids -Fitness facilities: gym, yoga rooms, sauna, running track, river access rental equipment -Incorporating many small private nooks/workspaces for people that work from home or kids doing distance learning -Rooftop lounge pool with infinity edge on the river- major wow factor to highway traffic -Private courtyards, gathering, and information spaces -Single bill living to include all bills: utilities, TV, phone, Cable, trash. Huge quality of life improvement. Green building initiatives -TSTUD framing (first mixed use building in the nation) -Solar panel installations on all roofs, exploring Geothermal HVAC potential with the river and DNR -Onsite raised be gardens for all tenants -Vertical gardens along the façade -Led lighting package with automatic light sensors, triple pane windows, -All rooftops will be green roofs -capture and store rainwater for onsite irrigation, filter for saltwater pool use Public Greenspace & Amenities -Public greenspace and commercial courtyards in ecologically and pedestrian friendly “downtown style” development -Rooftop public river views, public gathering spaces -Electric car and bike charging stalls in the parking ramp and along the street. -Expand the existing city trail along the river and add new public amenities -Public heated underground parking 100% free -Public street/ramp parking if needed, bike lockers, rideshare pickup/drop off locations -Expansion of existing park to include dock access on the river, river overlook, picnic tables, amphitheater, pond feature, and so many more opportunities. -Winter wonderland with ice skating, sledding hills, warming stations, holiday light displays, snow shoeing and more -Dedicated greenspace area for farmers market and other public events -Public courtyard, gathering, and information space with public restrooms and access to the underground parking ---Commitment to be the first Autonomous Vehicle Operation in the region----- *update city ordinance.